Fundos Imobiliários

Como Escolher o Melhor Fundo Imobiliário

Muitos investidores ainda olham os fundos imobiliários (FIIs) como apenas mais um ativo na bolsa de valores, mas na realidade estes fundos são totalmente diferentes de todo o resto que estamos acostumados a comprar e vender faz algum tempo.

Como atualmente já temos mais de 70 fundos imobiliários listados na Bovespa, resolvi juntar algumas dicas bastante valiosas que uso para encontrar qual o melhor fundo imobiliário do mercado.

1# É um imóvel

Muitos investidores investem nestes ativos pensando somente na renda mensal, sem nem sequer levar em consideração fatores extremamente importantes. Antes de tudo você deve sempre se lembrar de que está investindo em um imóvel de verdade!

Diferente de ações que você compra um pedaço na sociedade de uma empresa, que é uma organização extremamente complexa, um imóvel é muito mais fácil de analisar e entender o real valor que você está recebendo ao investir nele.

Tendo isso claro, fica muito mais fácil de compreender as próximas dicas e de coloca-las em prática.

Obs.: Existem fundos imobiliários destinados a investir somente em Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRI) ou em outros Fundos Imobiliários (FII), porém neste artigo vamos nos focar nos fundos que investem diretamente em propriedades imobiliárias.

2# Saiba onde encontrar as informações do fundo

Antes de saber quais informações você deve prestar atenção, é importante saber como conseguir informações deste fundo imobiliário. E para isso, você deve conhecer o site da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), onde estão disponíveis todos os documentos que um fundo deve apresentar publicamente. Esta é uma valiosa fonte de informação, porém ainda muito pouco acessada e conhecida pelos investidores pessoa física.

Para acessar a central de informações na CVM:

1. Acesse http://www.cvm.gov.br/
2. No menu lateral escolha “Participantes do Mercado” > “Fundos de Investimento“
3. Na nova página, no menu escolha a opção “Consulta Pública“
4. Os Fundos Imobiliários são o terceiro grupo e você já verá o link para diversos documentos extremamente relevantes:

• Cadastro
• Listagem dos Patrimônios Líquidos
• Informe Mensal
• Demonstrações Financeiras Semestrais
• Documentos Eventuais (assembléias, fato relevante, prospecto distribuição, regulamento, etc)

Explore cada uma destas áreas sempre buscando os documentos que ajudem entender o fundo que você está analisando. Um documento em particular que é muito útil para começar a entender o fundo é o “prospecto de distribuição”.

Este documento é divulgado quando o fundo é lançado e conta bastante da história do imóvel, potenciais problemas e outras coisas que você ficaria surpreso ao saber.

Como a quantidade de informação neste documentos é muito grande, agora vamos entender quais são os dados que você realmente deve procurar:

3# Entenda o tipo de imóvel

Existem diversos tipos diferentes de imóveis e cada um deles têm suas próprias particularidades. É muito comum que um determinado tipo valorize mais do que outro durante um longo período de tempo, já que estão relacionados a setores diferentes da economia.

Os tipos de imóvel são:

• Centros de Distribuição
• Galpões Industriais
• Edifícios Corporativos
• Edifícios Residenciais
• Shopping Centers
• Terrenos
• Diversos (hospitais, faculdades, etc.)

4# É um bom imóvel?

Cada imóvel tem suas particularidades, mas algo fundamental é entender se o imóvel que você está comprando realmente têm algo de especial. Neste ponto, por mais diferente que o imóvel seja, existem alguns requisitos que são comuns a todos eles:

- Localização Macro: Qual a região que o imóvel está localizado? Ela está crescendo?

- Localização Micro: É fácil acessar este imóvel? No caso de galpões, ele está próximo a rodovias principais? No caso de edifícios, como é o transporte público na região?

- Especificidade: O imóvel pode ser facilmente ocupado por outro inquilino? Existe alguma mudança feita no imóvel que teria de ser desfeita ou alterada?

- Qualidade: Existem diversos padrões de edifícios comerciais, também existem diferentes padrões de galpões e centros logísticos.

5# Entenda o mercado imobiliário

Por mais que você não seja um conhecedor do mercado, isso não é desculpa para pesquisar e entender o que está acontecendo. E não estou me referindo as notícias do jornal, você deve ir além e isso é muito fácil de ser feito.

Existem uma série de empresas especializadas em imóveis corporativos que divulgam gratuitamente estatísticas e dados do mercado imobiliário. Com estas informações fica muito mais fácil escolher um fundo imobiliário que tenha melhor desempenho:

- Relatórios da CBRE

- Relatórios da Jones Lang LaSalle

- Relatórios da Colliers

- Preços de Locação no Portal Buildings

6# Estude os inquilinos

Depois que você já chegou a conclusão de que está comprando um bom imóvel, é hora de entender que é o inquilino que está pagando os alugueis.

Existem alguns pontos bastante importantes que devem ser vistos aqui:

a. Crédito do Inquilino

Imagine que alguns meses após você comprar algumas cota do fundo imobiliário, a empresa inquilina deixe de pagar a locação. Você teria perdido dinheiro…

Para evitar que isso aconteça, entenda quem é está empresa, se ela está crescendo e se está tendo lucros. O processo para tirar um inquilino inadimplente ficou mais fácil, mas isso não quer dizer que seja rápido…

b. Garantias

Quais são as garantias caso o inquilino não pague os valor da locação? Existem fianças bancárias, garantias da matriz no exterior, ou até mesmo outros bens e imóveis pertencentes a empresa.

c. Tipo de contrato e locação

Qual o prazo do contrato de locação? Ele está no começo ou no final? O pagamento do aluguel é anual ou mensal? Existe alguma carência, desconto ou alguma especificidade? O aluguel está securitizado?

Você deve ter a resposta para todas estas perguntas.

7# Hora de comprar

Se você realizar todas as etapas acima e ainda assim achar que deve investir, pode ter certeza de que estará fazendo um bom investimento.

Não é necessário que tudo esteja perfeito, porém é importante que você saiba os riscos e desconte isso do preço que está disposto a pagar. Lembre-se que no final das contas o que estamos buscando é retorno sobre o dinheiro investido e não o fundo imobiliário que todo mundo diz “ser o melhor”.

Realizando toda esta análise você terá sua própria opinião, não ficará sujeito aos boatos e variações no mercado e saberá exatamente quando é hora de vender, porque o fundo está custando mais do que vale.

Conclusão

Como em qualquer investimento, para escolher o melhor fundo imobiliário é necessário que você faça uma análise detalhada antes de tomar sua decisão. É verdade que isso toma tempo e não é algo fácil, mas com toda certeza o retorno financeiro irá compensar o esforço.

Por Diego Wawrzeniak - Bússola do Investidor